• Objectif

• Pour qui

• Loueur Meublé

• « Non Professionnel »

Les investissements LMNP peuvent se faire sur différents types de projets avec bail commercial :  Ehpad (Etablissement Hospitalier pour Personnes Agées Dépendantes), résidences seniors, résidences étudiantes, résidences de tourisme (ski, mer, ....), appart hôtel,...

• Option 1 : Classique Amortissement

• Option 2 : Amendement Censi-Bouvard (également appelé à tord Scellier Bouvard)

Attention : trouver l’option la plus adaptée à votre situation n’est pas toujours facile et nécessite l’utilisation de simulations financières.


Contactez nos experts pour en savoir plus faire vos propres simulations.



Un investisseur prépare sa retraite à un horizon 20 ans.
Il souhaite développer son patrimoine pour générer un complément de revenu maximum au moment de quitter la vie active.


Hypothèses

• Acquisition d’une chambre de résidence médicalisée (Ehpad) en région parisienne.
• Investissement total HT : 183 760 euros
• Aucun apport : frais de notaire et frais d'hypothèque inclus dans le financement => prêt amortissable de 194 655 euros sur 20 ans à un taux de 4,6%.
• Loyers garantis : 8343 euros par an avec indexation de 2% annuels
• Charges, entretien et travaux : 0 (contractuellement à la charge du gestionnaire)
• Taxe foncière estimée : 250 euros/an
• Frais de comptable : 320 euros/an

Principaux résultats

• Complément de revenus générés : 11 550 euros par an, net d'impôts, qui continueront à être revalorisés de 2% par an grâce à la clause contractuelle d'indexation

• Pas de CSG et Impôts sur le revenu, gràce à l'utilisation des amortissements et des déficits cumulés

• Effort de trésorerie consentie par l'investisseur : 455 euros par mois en moyenne sur les 20 années de constitution de patrimoine.
• Patrimoine créé en fin d'emprunt : 184 870 euros*, pour un effort de trésorerie cumulé de 109 221 euros, soit un enrichissement de 75 539 euros.

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* A titre de comparaison, les mêmes efforts de trésorerie auraient permis de créer un patrimoine de :
- 155 330 euros en plaçant sur une assurance vie à 3,5% brut (avant IR et CSG)
- 124 443 euros en plaçant sur un livret à 2% brut (avant CSG)

• Acquérir des biens neufs de qualité à des prix très attractifs grâce à la possibilité de récupérer la TVA sur les logements neufs

• Limiter le « travail » et le risque généré par la location du bien grâce à l’existence d'un bail commercial avec un gestionnaire garantissant des loyers indexés, la gestion et l’entretien du bien

• Bénéficier de rentabilités nettes de charges et impôtsgénéralement supérieures aux autres investissements, y compris immobiliers.

• Des revenus non imposés sur une longue période (plus de 20 ans) grâce à la possibilité de reporter les déficits éventuels et d’amortir linéairement l’investissement (option classique seulement).

• La sélection d'un "bon LMNP" nécessite plus d'attention qu'un investissement immobilier classique : en plus de l'emplacement, il faut également valider la qualité du gestionnaire, du projet économique et du bail commercial. 
• Pour revendre son bien LMNP, l'investisseur aura intérêt à passer par des intermédiaires spécialisés (CGP, ...)., alors qu'il lui est plus facilement possible de revendre par lui même un immobilier classique . Mais attention : un LMNP bien sélectionné se revendra beaucoup mieux qu'un bien immobilier surpayé ou de qualité moyenne....

• C'est peut être pour cette raison que les investissements LMNP ont longtemps été la "chasse" gardée des investisseurs plus initiés.